香港大學研究報告指出，過去三十年，不論私人住宅、公屋或居屋，平均建築面積持續下降，在越建越小趨勢下，即使住宅落成量增加，港人居住尊嚴仍難真正實現。港府需破除「新自由主義」迷思，只崇拜市場，應對城市發展、人才政策、房屋政策作整體性規劃，並增加土地、房屋供應，落實「居者有尊嚴」。
近日，由香港大學經管學院教授王柏林創立的「未來經濟學院」公布的《愈建愈小：一九九五至二零二四年香港新落成住宅單位面積變化》研究報告，指出過去三十年間，不論私人住宅、公屋或居屋，平均建築面積持續下降，公屋、居屋和私樓的平均單位面積下跌約四分之一至一半。面積小於四十平方米（約四百三十平方呎）的新落成單位，由二零零零年的僅佔百分之四，急升至二零二四年的百分之四十六，增加了十倍。在住宅越建越小的趨勢下，即使住宅落成量增加，香港人的居住尊嚴仍難真正實現。
根據研究報告，以每五年為一個計算週期，二零一零年至二零一四年新落成單位的平均面積為四十七平方米，二零一五年至二零一九年減少至逾四十二平方米，二零二零年至二零二四年進一步下降至不足三十八平方米，平均每五年縮小約四至五平方米。
上述數據正好與香港樓市的「大牛市」若合符節。在此期間，香港樓價上升約一倍，同期香港每月工資中位數由約一萬二千港元（約一千五百多美元）上升至二萬零五百港元，只上升百分之七十，樓價升幅遠高於收入增幅。若以樓價收入比（Price-to-Income Ratio）計算，香港由二零一零年的約十一至十二倍，急升至二零二四年的十四點四倍，也就是港人耳熟能詳，家庭須不吃不喝十一年，二零二四年更增至十四點四年，才能置業的數據，香港在樓價收入比方面歷年來依舊冠絕全球。
在樓價收入比持續上升，而置業需求仍然存在的情況下，地產商自然提供面積更小的樓宇，也就是所謂的「納米樓」，市民亦因負擔能力下降，只能購入面積更小的單位，令居住面積減少。
雖然，就人均居住面積而言，香港十數年來未見減少，甚至略有上升，然而這很大程度上是由於基層居住環境的改善，推高平均數，但有置業需求的中產家庭居住條件反而倒退，居住條件陷入「中產下流」的困局。
根據《二零二一年人口普查》結果，香港家庭住戶的人均居所樓面面積中位數約為一百七十二平方呎，即約十六平方米。居於「房」的二十二點六萬名居民，人均面積更僅得六點六平方米。房居民並不限於基層人士，不少白領及中產家庭亦身處其中。
由此可見，單靠市場力量，香港作為國際金融中心，難以應對國際資金對住宅物業的投資需求以及國際人才的居住需求，在需求擠壓下，將讓香港居住環境越發惡劣，更需要政府主動介入。
報告亦指出，英國、中國內地和新加坡等經濟體，之所以能夠限制或修正單位縮小的趨勢，靠的絕非市場自發調整，而是政府主動介入。例如英國透過「最低住宅空間標準」保障國民居住權利；內地近年推行「好房子」政策，提升居住品質；新加坡則始終把公共房屋體系定位為支援主流家庭的公共房屋體系。相比之下，香港現行的最低面積要求明顯低於國際水平，且適用範圍相當有限。
過去二十年，新加坡、東京的人均居住面積持續改善。新加坡政府長期以建屋發展局（HDB）主導的組屋政策，確保超過八成國民居於政府興建的公共住宅，並逐步提升面積標準，新加坡由二零零九年的人均二十九平方米，上升至如今約三十五平方米。上海城鎮居民人均住房面積由本世紀初不足二十平方米，增長至二零一七年的三十六點七平方米。只有香港，在二零零九年至二零一九年期間，人均住房面積僅增加約一點三平方米，幾乎沒有改善。
中國傳統觀念：「有土斯有財」，意指有了土地（住宅），才有財富可言，而改善人民生活福祉，尤其是居住環境，幾乎是各地政府共同目標，然而，香港人均居住面積不足新加坡及上海的一半，勢必削弱香港吸引人才的能力。
政府近年已開始回應上述問題，例如自二零二二年起，已陸續為政府賣地項目及公營房屋訂立最低單位面積要求（私樓二十六平方米、公屋二十一平方米起），但距離真正落實「居住尊嚴」，即體面地生活仍有漫漫長路。香港政府需要破除「新自由主義」的迷思，只崇拜市場，而應對城市發展、人才政策、房屋政策作整體性規劃，若政府帶頭興建人才公寓，人均居住面積應以新加坡、上海為參考，甚至更高，帶動市場興建面積更大的住宅。政府亦應漸次增加土地、房屋供應，使香港人「居者有其屋」，落實「居者有尊嚴」。